מקור: מכונת הנדל"ן שכובשת את הערים עם דן פרנס (Investor 360)

🔹 קרסו נדל"ן (קרסן)

חברה יזמית ובעלת נכסים מניבים. המודל העסקי מתמקד ברכישת קרקעות מפרטיים (לא מהמדינה) בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית. היתרון התחרותי הוא מודל דל-השקעה במזומן בקרקע, המפחית סיכונים פיננסיים, שומר על רווחיות גבוהה ומאפשר שליטה במיקום ובאופי הפרויקטים.

נתונים עיקריים:

• צבר פרויקטים: 81 פרויקטים עם כ־15,000 יח"ד, צפי הכנסות של 23 מיליארד ש"ח ורווח גולמי צפוי של 4.6 מיליארד ש"ח.
• השקעה נמוכה בקרקע: כל הצבר העצום נבנה בהשקעה של 170 מיליון ש"ח בלבד ברכישת קרקעות במזומן.
• רווחיות גולמית יציבה: כ־21% בתחום המגורים, שלא נשחקה למרות עליית הריבית.
• צמיחה מואצת בביצוע: מ־1,000 יח"ד בביצוע פעיל ב־2024, צפי ל־2,000 ב־2025 ול־3,500 ב־2026, כתוצאה מהבשלת פרויקטים.
• נכסים מניבים: פורטפוליו בשווי של כ־700 מיליון ש"ח (בעיקר מרכזים מסחריים שכונתיים) עם תפוסה קרובה ל־100%, המספק תזרים יציב.
• מינוף: יחס חוב ל־CAP של כ־61%.

תזת השקעה

עמדת הדובר (דן פרנס, מנכ"ל): חיובית מאוד. החברה נמצאת בנקודת מפנה של צמיחה משמעותית, הנסמכת על מודל עסקי חזק ונכסים אסטרטגיים.

טיעוני בעד:

• מודל עסקי דל-סיכון: עסקאות קומבינציה מקטינות חשיפה לתנודות ריבית ושוק, ומאפשרות גמישות.
• קפיצת מדרגה בביצוע: הצבר שנבנה לאורך שנים מבשיל כעת ומיתרגם לזינוק צפוי בהיקפי הבנייה וההכנסות החל מ־2025.
• מגה-פרויקט "ריבל" בת"א: פרויקט ענק (כ־158,000 מ"ר) בעירוב שימושים (משרדים, מגורים, מלון ומסחר) במיקום אסטרטגי. צפוי לייצר NOI שנתי של כ־190 מיליון ש"ח ורווח ממכירת דירות של כ־350 מיליון ש"ח.
• אפסייד פוטנציאלי: קרקע אסטרטגית בצומת חולון, המיועדת לפיתוח מסיבי במסגרת תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 65), ורשומה בספרים בשווי נמוך משמעותית מהפוטנציאל.

טיעוני נגד (שהועלו בשיחה):

• חשש מהצפת משרדים בת"א: המנכ"ל טוען שפרויקט "ריבל" יתבדל בזכות המיקום, איכות הפרימיום ועירוב השימושים, וייהנה מהאטה בהתחלות בנייה של מתחרים.
• יכולת רכישה של זוגות צעירים: למרות המחירים הגבוהים, הביקושים הבסיסיים בישראל חזקים עקב גידול האוכלוסייה.

🔹 שינויים בתיק

לא צוינו פעולות קונקרטיות.

🔹 תובנות מרכזיות למשקיע

1. מודל עסקי ייחודי: היכולת לייצר צבר פרויקטים ענק בהשקעה מינימלית במזומן היא מבדל מרכזי שמפחית סיכון ושומר על רווחיות גבוהה גם בסביבת ריבית מאתגרת.
2. נקודת מפנה בצמיחה: החברה עוברת משלב של צבירת קרקעות ופיתוח לשלב של ביצוע מואץ. יש לעקוב אחר קצב התחלות הבנייה והמכירות כאינדיקציה למימוש הפוטנציאל בשנים 2025–2027.
3. פרויקט "ריבל" כמנוע ערך מרכזי: הצלחת הפרויקט, כולל הכנסת שותף בתמחור אטרקטיבי, תשנה את היקף הפעילות והתזרים של החברה באופן מהותי. זהו הנכס המרכזי למעקב.